Súčasný realitný trh na Slovensku, najmä v Bratislave a väčších mestách, čelí problému, kde investori masívne skupujú byty, čo sťažuje mladým ľuďom kúpu ich prvého bývania. Podľa Miroslava Kadlečka, generálneho riaditeľa portálu Bezrealitky.sk, je načase zmeniť pravidlá v prospech prvokupujúcich.
Kadleček navrhuje dve kľúčové opatrenia. Prvým je zavedenie dane z prázdnych bytov, ktorá by zmenila kalkuláciu pre tých, ktorí nehnuteľnosti len držia ako „mŕtve aktívum“. Druhým opatrením by bolo zníženie dane z prenájmu. Štát by mal podľa neho motivovať majiteľov, aby tisíce prázdnych bytov vrátili na trh. Ak niekto byt prenajíma a dá ho do obehu, nemal by byť trestaný vyššími daňami len preto, že vlastní viac nehnuteľností.
Investičné nákupy deformujú trh
„Trh s bývaním sa v Bratislave a väčších mestách vo veľkej miere zmenil na trh s finančnými aktívami a tento účet platia ľudia, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie,“ upozornil Kadleček. Dodal, že kým sa nezmení motivácia absorpcie trhu, nepomôže ani masívna výstavba, ani kozmetické úpravy úrokových sadzieb.
Národná banka Slovenska (NBS) reaguje na túto situáciu zmenou limitov hypotekárnych úverov. Navrhuje uvoľniť limit hypotéky na 90 % pre mladých pri prvom bývaní a sprísniť ho na 70 % pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Kadleček však poukazuje na to, že hoci tento krok vníma ako správny signál, má svoje limity, pretože veľkí investori často banky nepotrebujú a mnohé nákupy realizujú v hotovosti. „Regulácia hypoték sa podľa neho dotkne len slabších investorov, najsilnejší budú kupovať ďalej, bez ohľadu na prísnejšie pravidlá,“ uviedol.
Riešenie prázdnych bytov a obavy zo zdražovania nájmov
V Bratislave je podľa dostupných údajov približne 27 500 bytov s mimoriadne nízkou spotrebou elektriny, čo naznačuje, že sú dlhodobo neobývané. „Ide o obrovský nevyužitý bytový fond a zároveň o ‚zaparkovaný kapitál‘, ktorý na trhu chýba,“ povedal šéf Bezrealitky.sk. Ak by v jednom bratislavskom byte bývalo v priemere 2,5 človeka, tieto nehnuteľnosti predstavujú teoretickú kapacitu pre takmer 69 000 ľudí. Uvoľnenie čo i len časti týchto bytov na prenájom by citeľne zvýšilo ponuku a mohlo by stabilizovať, prípadne znížiť ceny nájomného.
Kadleček varuje pred plošným zvýšením daní za druhý alebo tretí byt, ktoré naznačuje NBS. „Majitelia to jednoducho premietnu do ceny nájomného. Tým opäť potrestáme len koncového užívateľa, teda nájomcu,“ poukázal. Namiesto toho je potrebné presvedčiť majiteľov „zaparkovaných“ nehnuteľností, že prenájom nemusí byť stresom. Podľa dát NBS, v roku 2025 viac ako 56 % všetkých kúpených bytov a domov skončilo u ľudí, ktorí už predtým vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť. Pri investičných nákupoch tvoria takmer polovicu dopytu jedno- a dvojizbové byty, ktoré by inak mohli slúžiť ako štartovacie bývanie pre mladých.
„Nejde o riešenie strechy nad hlavou, ale o čisté rozširovanie investičného portfólia,“ objasnil Kadleček. Investori navyše počítajú s tým, že ak byty podržia najmenej päť rokov, môžu ich následne so ziskom predať bez dane, čo ich motivuje nechať ich neobsadené a len čakať. Ceny nehnuteľností na Slovensku v prvom kvartáli 2026 medziročne vzrástli o 14,4 %, čo odráža logiku ponuky a dopytu, ale v zdravom prostredí by podľa odborníka mohol byť tento rast nižší.
Zdroj: Refresher.sk
