Predaj nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie láka mnohých majiteľov možnosťou ušetriť na provízii. Pri byte za 300-tisíc eur môže štvorpercentná provízia predstavovať až 12-tisíc eur. Táto úspora však nie je automatická a vyžaduje si investíciu do právnej pomoci, zabezpečenia platby, katastrálnych poplatkov a prípadne aj inzercie či technickej kontroly.
Ako zdôrazňuje Miroslav Kadleček z portálu Bezrealitky.sk, oveľa dôležitejšie než samotná úspora provízie je správne nastavenie celého obchodu. „Pri predaji napriamo si majiteľ môže sám zabezpečiť inzerciu, obhliadky aj dohodu o cene. Pri zmluve a platbe však odporúčame odbornú pomoc, aby podmienky zodpovedali dohode,“ uviedol Kadleček. Pravidlá je potrebné poznať, bez ohľadu na to, akým spôsobom nehnuteľnosť predávate – svojpomocne alebo cez sprostredkovateľa.
Kľúčové kroky pri predaji nehnuteľnosti
Pred akýmkoľvek finančným záväzkom je nevyhnutné dôkladne preveriť právny stav nehnuteľnosti. Človek, ktorý vám ukazuje byt, nemusí byť jeho vlastníkom. Preto je kľúčové porovnať jeho totožnosť s aktuálnym listom vlastníctva. Ak koná za iného, je potrebné vidieť platné plnomocenstvo a rozumieť jeho rozsahu. Pri viacerých vlastníkoch je nutné overiť, či sa predaj týka celej nehnuteľnosti, nie len podielu. Osobitnú pozornosť si zaslúži aj bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.
Na liste vlastníctva sledujte všetky záložné práva, vecné bremená, poznámky a hlavne plombu, ktorá signalizuje prebiehajúci zápis alebo zmenu. Právny stav si overte tesne pred podpisom zmluvy a zahrňte jeho sledovanie aj do podmienok uvoľnenia peňazí. Miroslav Kadleček tiež odporúča dôkladne preveriť, čo presne je súčasťou predaja. Formulácia „byt s pivnicou a parkovaním“ môže skrývať rôzne právne situácie, od samostatného vlastníctva až po len možnosť užívania. Pri rodinnom dome venujte rovnakú pozornosť pozemkom a prístupovej ceste, vrátane ich vlastníctva a právneho základu užívania.
Právna kontrola by mala byť doplnená aj o technickú obhliadku. Čerstvá maľovka nemusí odhaliť problémy s elektrickými rozvodmi či vlhkosťou. Pri pochybnostiach je vhodné prizvať stavebného odborníka.
Finančné a právne zabezpečenie obchodu
Pri predaji bytu je dôležité poznať ročné vyúčtovanie, výšku záloh, príspevok do fondu opráv a plánované investície v dome. Potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že predávajúci nemá nedoplatky, je podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov povinnou prílohou zmluvy o prevode. Odporúča sa tiež informovať o hospodárení domu a prípadných úveroch na obnovu.
Zálohu neposielajte, pokiaľ nemáte jasne definované pravidlá jej vrátenia. Písomná dohoda musí určiť výšku platby, komu ju posielate, dokedy rezervácia trvá a kedy sa suma započíta do kúpnej ceny. Dôležité je aj jasné vysvetlenie, kedy sa platba vráti a za akých okolností si ju druhá strana môže ponechať. Ak kupujete na hypotéku, vyriešte aj situáciu, ak banka úver neschváli. Predávajúci by mal overiť reálny stav vybavovania úveru a termín platby.
Dôležité je tiež vedieť, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa na Slovensku nadobúda vkladom do katastra, nie samotným podpisom zmluvy. Zmluva musí jasne pokrývať obdobie medzi podpisom a dokončením prevodu, vrátane postupu pri prípadných nedostatkoch v katastri. Vzory z internetu nemusia zohľadňovať špecifické situácie, preto je kúpnu zmluvu nevyhnutné prispôsobiť konkrétnemu obchodu. Autorizácia zmluvy advokátom zahŕňa aj zisťovanie totožnosti účastníkov a posúdenie zákonnosti zmluvy.
Na zabezpečenie platby je vhodná notárska úschova, advokátska úschova alebo banková vinkulácia. Notárska úschova, ako vysvetľuje notársky úrad JUDr. Jakuba Kajbu, chráni obe strany – predávajúci vie, že kupujúci peniaze zložil, a kupujúci má istotu, že budú vyplatené podľa dohodnutých podmienok. Ak predávajúci spláca úver, je potrebné vopred dohodnúť presný postup úhrady dlhu a výmazu záložného práva.
Základný poplatok za návrh na vklad do katastra je 100 eur pri listinnom podaní a 50 eur pri elektronickom. Štandardná lehota na rozhodnutie je 30 dní, no pri notárskej zápisnici alebo autorizovanej zmluve advokátom môže byť 20 dní. Urýchlené rozhodovanie do 15 dní stojí 300 eur (listinne) alebo 150 eur (elektronicky). Do harmonogramu sťahovania si nechajte rezervu, pretože prípadné prerušenie konania v katastri môže termíny posunúť.
Nezabudnite ani na daňové pravidlá. Príjem z predaja nehnuteľnosti je spravidla oslobodený od dane po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia. Pri dedení v priamom rade sa môže započítať aj doba vlastníctva poručiteľa. Daňovú situáciu si preverte ešte pred predajom, najmä ak ste byt nadobudli nedávno, zdedili ho alebo používali v podnikaní.
Na záver nezabudnite na odovzdávací protokol, ktorý by mal zachytávať stav nehnuteľnosti, odpočty meračov, počet kľúčov a vybavenie, ktoré zostáva. Dohodnite si aj termín vypratania nehnuteľnosti a spôsob vyúčtovania nákladov za obdobie pred odovzdaním. Hoci predaj bez realitky môže priniesť úspory, bezpečné dokončenie obchodu si vyžaduje odbornú kontrolu a dôkladnú prípravu.
Zdroj: Startitup.sk
